Con cierta frecuencia se plantea en nuestro despacho la posibilidad de llevar a cabo un alquiler con opción a compra. Aunque aparentemente es una operación sencilla, es importante entender su naturaleza y sus implicaciones fiscales para evitar errores que nos pueden costar caros. En este artículo hablaremos de este tipo de alquiler en viviendas de segunda mano. Veámoslo.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que la opción a compra es un derecho que otorga el propietario del inmueble al inquilino, por el cual éste podrá adquirir en propiedad el piso al precio pactado, si ejercita la opción en un plazo de tiempo determinado.
Por este derecho de opción de compra, el inquilino deberá pagar al arrendador una prima inicial. Este derecho implicará el pago de los siguientes impuestos:
- Inquilino: Abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a la Agencia Tributaria de Catalunya (actualmente 10% sobre la prima pagada). En caso de que no se hubiera fijado importe, o éste fuera menor al 5% del precio de ejercicio de la opción, se tomará este 5%.
- Propietario: Tributar en la declaración de la renta en concepto de ganancia patrimonial (ahorro), la prima obtenida por la concesión del derecho.
Como ejemplo práctico, tenemos que María alquila el piso que tiene en propiedad en el barrio del Guinardó a Joan, a razón de 900,00.-€ mensuales. Acuerdan una opción de compra, en la que Joan podrá comprar el piso por 250.000,00.-€, si en el plazo máximo de dos años ejercita la opción de compra. La prima pactada por la opción de compra es de 12.500,00.-€. En este caso, Joan deberá abonar de impuestos 1.250,00.-€, y María deberá declarar en su renta, la ganancia de obtenida por la prima.
Ahora, pongamos que, llegado el día de ejercitar la opción a compra, ésta se ejecuta. Pues bien, habrá que tributar como de una compraventa simple, pero con las particularidades siguientes:
- Comprador/inquilino: Tributar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el precio pactado de venta (sin descontar lo abonado en concepto de prima o alquiler a cuenta del precio pactado).
- Vendedor/arrendador: Tributar en la declaración de la renta en concepto de ganancia patrimonial (ahorro), por el precio pactado (a parte la plusvalía municipal), menos el importe ya declarado de la prima obtenida, así como de las rentas del alquiler que se hubieran pactado que se descontarían del precio de venta (menor precio/coste de transmisión de la vivienda a efecto del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial).
Siguiendo con el mismo ejemplo anterior del piso de María del Guinardó, Joan ha ejecutado la opción cumplidos los dos años, por lo que ha pagado de alquiler 19.200,00.-€. En este caso, Joan pagará 25.000,00.-€ de ITP (10% de 250.000,00.-€), y María tributará sobre 237.500,00.-€ (250.000,00.-€ – 12.500,00.-€).
Si se pactó que las rentas del alquiler irían a cuenta del precio de compraventa, éstas se descontarán del precio final pactado por parte del propietario, por lo que María tributará sobre 218.300,00.-€, al restar los 19.200,00.-€ de alquiler a cuenta del precio y la prima. La tributación del alquiler, hasta la ejecución de la opción de compra, será la normal de todo alquiler (declaración de la renta del propietario como rendimientos del capital inmobiliario al tipo general).
A diferencia del vendedor, desde el punto de vista fiscal, al comprador/inquilino no se le descontará lo ya abonado en concepto de prima por el derecho, ni las rentas del alquiler pactadas a cuenta del precio, por lo que estará teniendo un coste fiscal mayor que de una compraventa normal se tratara.
En conclusión, es importante tener en cuenta las repercusiones fiscales del contrato de alquiler con opción a compra, pues de ello dependerá el buen fin de la operación y la satisfacción de todas las partes.
En Aulet Finques somos expertos en contratos de alquiler y en la planificación, tramitación y liquidación de todo tipo de impuestos. Consúltanos sin compromiso en info@auletfinques.com, 617 96 77 72, C/Lepant 343, local 2, 08025 o a través del formulario de contacto de nuestra página web: www.auletfinques.com